不動産のイロハ(続編)

ニュージーランドでは、住宅を購入することに関して、日本のように「一生に一度の大きな買い物」という考え方をする人が少なく、早い時期に住宅を購入し、家を修繕して売却したり、仕事や結婚、子供の成長などにあわせて住む家を変更している人が多いといえる。ではこの国に住む日本人にとってはどうだろうか。国が違うからといって、次々に家を住み替えているのだろうか、可能なのか。
「住宅を購入」し、そのまま住み続けるという選択、買い替えて住み替えるという選択、複数の住宅を購入して住むという選択などに分かれると思う。既に住宅を購入された方も、これからの方にも、きっと役立つであろう不動産情報をご紹介します。


そのまま住み続けるという選択は、日本的に考えると一般的である。長く住んだ家には愛着があるし、近くにスーパーマーケットやモールなど、近隣や地域と密接に関わっているからこそ、その地に住みたいと考えるもの。次の表は、買い替えの流れについてまとめてみたものである。


・不動産会社に自宅を査定してもらう
・売却依頼をする不動産会社を決め、契約を結ぶ
・高額で売却できるよう、修繕やカーペットのクリーニング、壁の清掃などを行う*
・査定価格を参考に売り出し価格を決め、売りに出す
・購入検討者に自宅を内見してもらう
・購入希望者が現れたら価格や引き渡し時期を交渉する
・交渉がまとまったら売買契約を交わす
・買主から購入代金を受け取り、手続きをして物件を引き渡す


*カーペットクリーニングや台所をリフォームしても、購入者が後で変更する場合もあるので、現状のまま、修復しないで売却する場合もある。
 

これらのチャートのように、自宅の買い替えで「売却」と「購入」を同時並行的に進められれば、効率がいいと思われるが、タイミングを合わせるのは難しいといえる。
そのため、買いかえでは「売り」と「買い」のどちらかを先に進めるケースが一般的となる。売りが先の場合を「売り先行」、買いが先の場合を「買い先行」などと呼んで区別することが多い。


「売却を先行する方法」と「購入を先行する方法」
買い替えには、売却して住むか、住んでから売却するのか、2つの方法がある。どちらの方法が適しているかを判断する必要がある。


「売却を先行する方法」
住んでいる自宅をまず売却し、売れてから買い替え先の住まいを買う方法
既存に建てられた新規物件または中古物件へ買い替える場合などに利用することが多い。追加でローンを組むことが可能であれば、購入することを先行できるが、通常は仮住まいして売却、その後に買い替え先の住宅を探す方が一般的である。

「購入を先行する方法」
買い替え先の物件の購入を先に済ませ、あとから旧居の売却を進める方法
新築アパートメントへの買い替えなど、購入する物件の売主が不動産会社の場合などに利用することが多い。その場合、買い替え特約(買い替えが成立しなければ売買契約を白紙に戻すなど)を付けることができるかなど、確認しておくとよい。

 <NOTE>
売却する場合は、不動産購入時の手数料を支払うことになる。
購入する場合は、不動産購入時の手数料は支払わない。
消費税(GST):NZでは、一般の住宅購入の場合に消費税は掛からない

参考:www.ird.govt.nz
参考:www.govt.nz


オークションで購入
〇オークション参加にあたって知っておくべきこと

購入希望者はその家の担当エージェントにオークションに参加する旨を伝え、レジスターをします。他の買い手が入札日前にオファーを行う場合は事前に通知されるように依頼する必要があります。他の買い手が入札日前にオファーを行う場合は、事前に通知されるように依頼する必要があります。

オークションのオファーは公開されているため、他の誰がオファーをしているかが、わかります。オークションに参加したことがない場合は、事前に観客として参加することをお勧めします。オークションの仕組みを確認できます。

オークションに競り勝った場合、あなたはその不動産を購入することが決定し、当日に購入保証金の支払いが発生します。

オークショニアは、リザーブプライスを明らかにすることはありません。

オークションの売り方は、一般的に3週間の期間でオープンホームをし、定められた日にオークションに臨みます。ただ、「Unless Sold Prior」と記載されている場合は、その日と限りませんので要注意です。


オークションで売却
ここ数年オークションで売却する傾向が多くなっております。しかし、オークションは必ずしも売却につながることはありません。また、オークションで売却をする場合、事前にそろえなくてはならないインフォメーションを有料で用意する必要があります。買主側にとってはその家の情報を精査して、オークションに参加する有無を決める重要な情報となります。


オークション前

オークションで売却を決めた場合、マーケティングとして広告の作成、家の写真撮影、パンフレット作製、ネットや不動産広告媒体への依頼などを行います。エージェントによってはそのスケジュールの制作も致します。また、購入希望者の為にその家の情報収集したオークションパックの作成をいたします。オークションパックの内容は、以下の情報が一般的に含まれており、下記の情報を揃えるために、料金が発生いたします。この情報を取り寄せるために、10~15日営業日ほどかかる場合もあります。

・Title(不動産登記 有料)
・LIM Report(市役所から有料で取り寄せる)
・保険(クライストチャーチの場合 EQCレポート)
・Certifications(家を修理した場合、その証明書が必要です。)
・Building Report(ビルディングレポート業者に依頼をします)
・The Sale and purchase agreement(オークション用のアグリーメント)


オープンホーム期間中

担当エージェントは、訪問者がどんな印象をもったのか、また訪問者のマーケット事情聴取をして、売主にマーケット事情を報告します。その報告調査をもとに、オークション前日にオークショニアと相談し、リザーブプライスを決めます。


オークション当日

オークションは、エージェントオフィスで行われたり、販売されている家で行われる場合もあり、事前に制作されたパンフレットや広告媒体に記載されています。資料に「Unless Sold Prior」と記載されている場合、オークション日程が繰り上がる場合もあります。オークション開始で事前に決めたリザーブプライスに到達した場合、その勝者が購入者となります。しかし、リザーブプライスに至らない場合はエージェントと相談し、あらためて売却の検討をします。


オークション終了後

オークションでの購入は、Unconditonal offer (無条件オファー)で行われるため、売却成立はその日に頭金の支払いが発生します。そして、アグリーメントに記載されいる決済日(明け渡し日)に、残りの金額を買い手の弁護士から売り手の弁護士の間で行われます。
最終的に残金の移動が確認できた段階で、鍵を受け取ることになります。



オークションでの売り方は、家を販売する上での1つの売却方法です。その他に金額を記載する方法やデッドラインセールという売り方もあります。家を売却する場合は、売却する場合の予算を考慮して、その時期のマーケット事情と依頼をした担当エージェントと相談し、売却方法を決めてください。


参考サイト:www.settled.govt.nz


Kazu Shimazaki:

Licensee Salesperson | Ray White Metro – AJ McPherson & Associates Ltd Licensed (REAA 2008)

M:0212727808|W:www.kzjjrealestate.com

A:Cnr Riccarton & Waimairi Roads, Upper Riccarton 8041


「購入」は、ある程度は自分自身で決められるが、「売却」については買い主という相手があるので、販売スケジュールや自己資金になる売却価格など、スムーズな「買い替え」を実現するためにも、信頼できる不動産会社をしっかりと見極め、綿密な計画を立てることが大切といえる。

次号、不動産のイロハ「続編02」に続く。

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